是泡沫就會(huì)破裂，漲高了就會(huì)崩盤(pán)？
房地產(chǎn)的泡沫，什么時(shí)候崩盤(pán)，是一潰千里，還是軟刀子割肉。
談房?jī)r(jià)之前，先說(shuō)說(shuō)調(diào)控。
圖1
如圖1所示，1989年的時(shí)候國(guó)家就開(kāi)始重拳調(diào)控房?jī)r(jià)了，當(dāng)時(shí)北京的房?jī)r(jià)是1600-1900一平米，89年的時(shí)候北京還不算發(fā)達(dá)，三環(huán)都是很荒涼的，商品房大概只在三環(huán)內(nèi)普及，我就算他是三環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)吧。
大家一看是不是覺(jué)得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是沒(méi)有泡沫，再看看報(bào)紙上的下一條，總價(jià)6萬(wàn)多元，也就是30多平米的二居室吧，折中計(jì)算，按1750的均價(jià)，六萬(wàn)五的總價(jià)計(jì)算，計(jì)算結(jié)果是37平米，我想這個(gè)計(jì)算精度已經(jīng)足夠我們分析問(wèn)題所用了。報(bào)紙上說(shuō)大學(xué)生日日節(jié)衣縮食，每月儲(chǔ)存50元，一年儲(chǔ)存600元，100年才能買(mǎi)得起這37平米。
好，89年的時(shí)候，一個(gè)本科生節(jié)衣縮食100年才能買(mǎi)得起37平米，這樣的人才現(xiàn)階段我按照每個(gè)月攢5000來(lái)算，一年6萬(wàn)，一百年是600萬(wàn)，除以37平米，一平米的房?jī)r(jià)應(yīng)該是16萬(wàn)。
現(xiàn)在北京三環(huán)內(nèi)的平均房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)到這個(gè)水平，而不吃不喝一百年買(mǎi)37平這個(gè)背景下，16萬(wàn)也并不夸張，畢竟一個(gè)稍微一般的事業(yè)單位公積金都很高，即便工資吃干喝凈，僅僅公積金一個(gè)月扣1500的單位，在北京絕對(duì)是屬于墊底的，所以我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)沒(méi)問(wèn)題。
所以，即便今年房?jī)r(jià)暴漲，其泡沫也小于89年。
再看看下面這組數(shù)據(jù)，1990年到1998年，中國(guó)的廣義貨幣，也就是M2，從1.39萬(wàn)億開(kāi)始，增長(zhǎng)了10倍,到2015年，又增長(zhǎng)了10倍，也就是變成了1990年的100倍，達(dá)到了150萬(wàn)億的規(guī)模。換句話說(shuō)，如果你買(mǎi)的某個(gè)商品，從90年到15年都沒(méi)有漲過(guò)價(jià)，那其實(shí)就代表他貶值了100倍。
中國(guó)其實(shí)一直在壓房?jī)r(jià)，其實(shí)99-06年，房?jī)r(jià)紋絲不動(dòng)，12年到15年，房?jī)r(jià)也是紋絲不動(dòng)，重大的上漲只出現(xiàn)在2個(gè)階段，08年金融危機(jī)之后，和15年小型金融危機(jī)之后，這二次都有一個(gè)重大特點(diǎn)，政府拼命印錢(qián)，量化寬松，放水經(jīng)濟(jì)，泛濫的貨幣加上政府維穩(wěn)的需要，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲。
但是新一輪的貨幣放水，并沒(méi)有引起物價(jià)暴漲，各種民生用品的價(jià)格像釘子一樣被釘在了地上，工業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值更是一路下跌，有句話說(shuō)做實(shí)業(yè)的人都是活雷鋒，這么多超發(fā)的貨幣哪去了？全被房地產(chǎn)吸進(jìn)去了。
中國(guó)的實(shí)體行業(yè)就是個(gè)坑，做實(shí)業(yè)的簡(jiǎn)稱(chēng)活雷鋒，工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格不漲還節(jié)節(jié)下跌的原因并不僅有房地產(chǎn)吸收了大量超發(fā)貨幣，還有其他的原因就是中國(guó)的工業(yè)品嚴(yán)重過(guò)剩了。
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，方便面的價(jià)格十年沒(méi)漲，房?jī)r(jià)十年十倍，方便面廠家的日子可想而知到底有多難過(guò)，其他的電視、電腦等家用品的價(jià)格大家也清楚，性能節(jié)節(jié)上升，價(jià)格節(jié)節(jié)下降，想賺錢(qián)真難，都掙扎在盈虧線上，都指望對(duì)手先破產(chǎn)把市場(chǎng)讓出來(lái)。
全球一直在量化寬松，貨幣持續(xù)貶值的同時(shí)，政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)越來(lái)越大，沒(méi)有任何政府的一把手希望自己的稅收是來(lái)自于土地的，這并不光榮，但是以當(dāng)前全球的金融局勢(shì)來(lái)看，他沒(méi)有辦法。
所以僅此一點(diǎn)我可以認(rèn)為，因?yàn)閹啄陜?nèi)全球金融形勢(shì)不會(huì)有大的變化，所以房?jī)r(jià)幾年內(nèi)不會(huì)下跌，政府會(huì)繼續(xù)印錢(qián)，同時(shí)絕對(duì)不會(huì)真正出殺手打擊房地產(chǎn)，哪怕房子只有保值功能，他的價(jià)格也會(huì)緩慢爬升。
簡(jiǎn)單的理解就是，你的銀行存款越多，你就越虧，你從銀行借的錢(qián)越多，你就越賺，政府剝削大頭，借錢(qián)多的人剝削小頭，所有錢(qián)存銀行的人用自己的血汗供養(yǎng)以上二類(lèi)人。
當(dāng)銀行貸款的總額超過(guò)人民幣存款或者達(dá)到一定比例的時(shí)候，國(guó)家一定會(huì)開(kāi)始緊縮房貸，而一旦國(guó)家開(kāi)始緊縮房貸，房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌。
那如何緊縮房貸，二個(gè)手段，第一個(gè)是強(qiáng)制銀行減少發(fā)放或者不準(zhǔn)發(fā)放，這個(gè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不太可能，現(xiàn)在的限貸限購(gòu)只是讓房?jī)r(jià)不過(guò)熱，國(guó)家從來(lái)沒(méi)說(shuō)讓房?jī)r(jià)下跌過(guò)，不算真正的釜底抽薪。
第二個(gè)手段就是加息，我個(gè)人認(rèn)為，加息10次之后，每次加息0.25%，也就是利息增加2.5%之后，房?jī)r(jià)會(huì)在一年之內(nèi)崩盤(pán)，這個(gè)數(shù)據(jù)參考了08年美國(guó)次貸危機(jī)，美國(guó)06年開(kāi)始加息，到07年，總共加息了十次多，房?jī)r(jià)在08年開(kāi)始崩盤(pán)，逼迫美國(guó)開(kāi)始減息。
另外還有一個(gè)重要的原因，當(dāng)前的中國(guó)實(shí)業(yè)頹廢難振，經(jīng)濟(jì)惡化，政府離不開(kāi)減息離不開(kāi)土地財(cái)政，只有當(dāng)政府徹底認(rèn)為經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開(kāi)始好轉(zhuǎn)的時(shí)候，他才敢去加息，一旦政府判定經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，離真正下手打壓房地產(chǎn)就不遠(yuǎn)了，所以，我認(rèn)為，連續(xù)加息十次能代表政府判定經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好的決心，從放水貨幣貶值轉(zhuǎn)為開(kāi)始貨幣緊縮政策，這之后一年之內(nèi)，房?jī)r(jià)必然崩潰。
所以我認(rèn)為，十月的調(diào)控是政府避免房?jī)r(jià)過(guò)熱，讓房地產(chǎn)能為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定支撐更長(zhǎng)的時(shí)間而出路的，政府根本無(wú)意讓房?jī)r(jià)真正下跌，以目前的金融形勢(shì)，他還離不開(kāi)房地產(chǎn)。
所以，我對(duì)房?jī)r(jià)的判斷是，再度橫盤(pán)2~3年，然后房?jī)r(jià)還會(huì)再度爆發(fā)性上漲，再遠(yuǎn)的事情我就不知道了，需要根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)判斷，即便是國(guó)家級(jí)智囊團(tuán)，12~14年的時(shí)候也沒(méi)預(yù)料到15年的全球股市崩潰，還必須走地產(chǎn)救國(guó)的老路，否則他12~14年絕對(duì)不會(huì)打壓房?jī)r(jià)讓房?jī)r(jià)穩(wěn)步下跌，以至于15年底親手拉抬地價(jià)做的那么明顯，吃相難看。
做個(gè)總結(jié)：
對(duì)于購(gòu)房的建議，一定要買(mǎi)大城市，一定要買(mǎi)核心城區(qū)，越貴越買(mǎi)，別貪便宜買(mǎi)郊區(qū)，一定要買(mǎi)平時(shí)擠死人，春節(jié)是鬼城的城市。
對(duì)于房地產(chǎn)大勢(shì)的判斷，我的看法是2~3年的橫盤(pán)，隨后還會(huì)繼續(xù)上漲。
對(duì)于買(mǎi)房者的建議，對(duì)于投資房，我建議下一輪放開(kāi)限購(gòu)限貸之后再去購(gòu)買(mǎi)，目前房?jī)r(jià)會(huì)停滯幾年，沒(méi)必要參與，對(duì)于剛需，任何時(shí)候買(mǎi)都是對(duì)的，你完全不需要關(guān)注房?jī)r(jià)漲還是跌，房?jī)r(jià)這種東西，即便跌，也是陰跌一二十年，你根本等不起，存夠錢(qián)就買(mǎi)吧，漲跌都和你無(wú)關(guān)，漲了也是紙上富貴，你根本落袋不了，所以，夠錢(qián)就買(mǎi)，越早越好。
另外，我個(gè)人認(rèn)為的房?jī)r(jià)崩盤(pán)前兆有以下幾個(gè)，供大家參考。
1、政府開(kāi)始加息，1年之內(nèi)連續(xù)加息5次以上，可以引起高度警覺(jué)，能扔的投資房最好先出手一部分降低風(fēng)險(xiǎn)，2年之內(nèi)連續(xù)加息10次以上無(wú)條件出手全部非自住房。
2、房地產(chǎn)暴漲一定是京滬深先行暴漲，房地產(chǎn)崩盤(pán)一定是四線城市先行崩盤(pán)，所以三四線城市房地產(chǎn)崩盤(pán)而政府無(wú)動(dòng)于衷不予實(shí)質(zhì)性救市的時(shí)候，可先行出手部分房產(chǎn)，一線跟風(fēng)下跌之后，無(wú)條件出手全部非自住房。
3、關(guān)注房地產(chǎn)巨頭，尤其是央企背景的房地產(chǎn)巨頭，他們率先拿地制造地王，房?jī)r(jià)一定會(huì)暴漲，不漲政府也會(huì)讓他漲，如果他們死活不愿意拿地，土地開(kāi)始流拍，那房?jī)r(jià)多半就快不行了。
4、如果房地產(chǎn)進(jìn)入崩盤(pán)洗牌階段，那先死的一定不是大型地產(chǎn)商，各地的小地產(chǎn)商一定是先行破產(chǎn)出局的，如果小地產(chǎn)商大面積的出現(xiàn)了資金鏈崩盤(pán)破產(chǎn)跑路的新聞，提高警惕，如果連小地產(chǎn)商都沒(méi)破產(chǎn)，那這個(gè)行業(yè)離見(jiàn)頂還遠(yuǎn)，可以安心持有。
5、政府放開(kāi)調(diào)控手段，不限購(gòu)不限貸，房?jī)r(jià)沒(méi)有大漲反而下跌。
6、人民日?qǐng)?bào)不再報(bào)道政府必將打壓房?jī)r(jià)，而是開(kāi)始報(bào)道房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺上漲，十萬(wàn)火急的信號(hào)，迅速賣(mài)出房子，清倉(cāng)離場(chǎng)。
房地產(chǎn)雖然出手較慢，但是掛個(gè)低價(jià)，誠(chéng)心出售，半年還是賣(mài)的掉的，房地產(chǎn)就是經(jīng)濟(jì)航母，上漲的過(guò)程輕易不會(huì)掉頭，一旦掉頭下行就不會(huì)輕易上漲，所以他掉頭轉(zhuǎn)彎的速度特別的慢，自見(jiàn)頂開(kāi)始，半年時(shí)間一點(diǎn)沒(méi)跌都絲毫不稀奇，所以出手完全來(lái)得及，我認(rèn)為以上六條足夠你們?cè)诜慨a(chǎn)方面逃頂成功。
房產(chǎn)是中國(guó)所有家庭的重大資產(chǎn)，房產(chǎn)的投資決策可以導(dǎo)致一個(gè)家庭由富變窮或者由貧變富，所以我希望，我以上整理歸納的數(shù)據(jù)和推論，能夠幫到你一點(diǎn)。
