復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場(chǎng)研究中心主任謝百三

一、北上廣深廈蘇合寧等房?jī)r(jià)上漲、居高不下

北京、上海、廣州、深圳的房地產(chǎn)價(jià)格，在各地政府限購(gòu)等強(qiáng)硬政策下，終于漲幅收窄了，但依舊堅(jiān)挺，居高不下。而廈門(mén)、蘇州、南京、合肥等城市補(bǔ)漲了很多，稱為新幾小龍。

房?jī)r(jià)上漲有九大原因，只要這些原因不去除，上漲的趨勢(shì)難以改變；最主要的有幾條：農(nóng)村城鎮(zhèn)化，農(nóng)村人口進(jìn)城，大學(xué)生大量留城，廣義貨幣增長(zhǎng)快，“土地財(cái)政”；超大城市方針既定；大城市的優(yōu)質(zhì)資源豐厚，工資收入高等。

從1949年到朱镕基退休時(shí)的12萬(wàn)億M2（現(xiàn)金加活期的存款加定期存款）（51年）；但現(xiàn)在已160多萬(wàn)億；翻了10多倍（僅13年）。請(qǐng)記住，當(dāng)大量貨幣到來(lái)時(shí)，并不是什么都漲；主要漲的是億萬(wàn)百姓必須的，又不可再生的如一線城市的房地產(chǎn)、車(chē)位，（另外黃金、古董、紀(jì)念郵票等也可，但平均漲幅仍不如一線城市房產(chǎn)。）

北京有88所大學(xué)，上海有76所大學(xué)，每年畢業(yè)生40-50萬(wàn)大學(xué)生、研究生；復(fù)旦經(jīng)院幾年前有個(gè)金融研究生班，畢業(yè)2年后一追訪，200個(gè)同學(xué)全部留上海工作了。上海真好，比北京空氣好，18條地鐵、輕軌，擁擠之處有地下隧道，還有多座跨黃浦江大橋。500多醫(yī)院、500多中學(xué)、大量超市。生活非常方便，網(wǎng)上購(gòu)物，叫外賣(mài)，很快。社會(huì)治安也好，上海公安是全國(guó)力量最強(qiáng)的之一。最重要的是上海人才濟(jì)濟(jì)，最好的高智商，知識(shí)博大精深、思想敏銳、視野開(kāi)闊的一些精英云集上海。

這又給很多人有了學(xué)習(xí)的好老師，好機(jī)會(huì)。

北廣深也是吧。深圳是無(wú)地建房了，供不應(yīng)求。

繼而漲起的廈門(mén)、蘇州、南京、合肥也如此?，F(xiàn)在看長(zhǎng)沙、成都房?jī)r(jià)真便宜?。。ㄎ覐牟环磳?duì)人們買(mǎi)房。）長(zhǎng)沙7000-8000一平米，人們購(gòu)房壓力小了，但依然熱愛(ài)生活，如愛(ài)吃魚(yú)：“飯怕魚(yú)”味道真好。保不住，什么時(shí)候也漲了，該買(mǎi)則買(mǎi)?。?/span>

二、上海一套房，漲幅超過(guò)很多人一生的積蓄

上海某友人2000年買(mǎi)的一套房，175㎡，63萬(wàn)元（四房2廳）16年來(lái)，一直在漲，當(dāng)時(shí)和香港博士生一起來(lái)看，他說(shuō)：在香港這個(gè)房要400-500萬(wàn)元（折成人民幣）；最近一問(wèn)，竟已漲到1000-1100萬(wàn)元了。怎么回事：原來(lái)是學(xué)區(qū)房，全區(qū)最好的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)都在這里。（調(diào)查了一下，美國(guó)學(xué)區(qū)房也貴。）北京華清嘉園的學(xué)區(qū)房也是40萬(wàn)漲到400萬(wàn)了。而這種漲價(jià)、增值的收益（一套房掙了1000萬(wàn)），確實(shí)是廣東很多朋友一生積蓄也存不到的。

三、上海正向東京看齊，人口將上3000萬(wàn)

中國(guó)人終于明白了，超大城市比普通大城市好，幾十所大學(xué)，十多條地鐵、高速公路，智慧人群，眾多的中小學(xué)、醫(yī)院、超市、商場(chǎng)；很多優(yōu)質(zhì)資源集中在超大城市中?？勺畲笙薅劝l(fā)揮作用，最充分利用資源，邊際效益的“遞增”都是超大城市最好！日本一億多人口；超大城市東京人口達(dá)到3800萬(wàn)。（2015年數(shù)據(jù)顯示：東京人口3800萬(wàn)（高居世界第一），上海人口2347萬(wàn)（世界第三））中國(guó)13.7億人口，上海最終人口一定會(huì)追上東京。

這房地產(chǎn)就很難跌啊！

四、輕率賣(mài)房者，會(huì)死無(wú)葬身之地！

七年前，表弟要把杭州西湖邊（八分鐘自行車(chē)距離）的138萬(wàn)元的政府動(dòng)遷房（額度），以148萬(wàn)賣(mài)掉；由平安銀行杭州支行一位副行長(zhǎng)（我的研究生）請(qǐng)客，我們?cè)诿利惖奈髯雍?，?qǐng)他們?nèi)页粤?000元的晚飯；副行長(zhǎng)的年輕妻子是房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售員，為他們分析：“這里是風(fēng)水寶地??！西湖是中國(guó)最美的地方啊！”晚上10點(diǎn)多了，我把表弟媳拉到一邊，勸她，一定要買(mǎi)下來(lái)，錢(qián)不夠，銀行貸款（已有80萬(wàn)現(xiàn)金）；這是你們給子孫后代留下的最重要最珍貴最后一塊金磚！他們只是聽(tīng)著，不做聲。一周后，他們從杭州發(fā)短信來(lái)：“148萬(wàn)賣(mài)了，否則借款要還一輩子?！蔽艺f(shuō)房子會(huì)漲價(jià)??！他們說(shuō)，溫總理說(shuō)了，房?jī)r(jià)一定會(huì)調(diào)到老百姓能承受的價(jià)格。（唉！怎么會(huì)這樣）現(xiàn)在此房已漲到380多萬(wàn)，夫妻倆悔得不敢騎車(chē)從此經(jīng)過(guò)。

另一對(duì)夫妻，男：77級(jí)哈爾濱軍事工程大學(xué)畢業(yè)；女：上海交大77級(jí)畢業(yè)，是我的好朋友。

5年以前，丈夫要賣(mài)房，而且不是余房，是自己住的唯一的房，他怎么算，感覺(jué)把房賣(mài)掉可得300多萬(wàn)，買(mǎi)銀行理財(cái)產(chǎn)品百分之五，年十幾萬(wàn)收益，而租一間同樣大小的房，租金僅4000元，一年5萬(wàn)元，可凈掙10萬(wàn)元。他這么想也這么干，要把最后自住的房也賣(mài)了。妻子硬帶他來(lái)復(fù)旦大學(xué)找我，晚上9:00了，剛上完課，我力勸他別這么做，并嚴(yán)厲勸他，你把最后的房賣(mài)了，子孫后代會(huì)看不起你，房租年年會(huì)漲，你會(huì)死無(wú)葬身之地的。完全聽(tīng)不進(jìn)去，而且非常生氣和反感！后來(lái)到底把房賣(mài)了。相信他現(xiàn)在已后悔不迭了！

五、也有優(yōu)質(zhì)股票漲幅超過(guò)北上廣深房產(chǎn)！

前幾文講過(guò)，優(yōu)質(zhì)股漲幅會(huì)超過(guò)北上廣深房?jī)r(jià)漲幅。如貴州茅臺(tái)，從2001年上市的31元漲到現(xiàn)在317元（復(fù)權(quán)后為1900多元）漲了61.3倍。9年前，深圳林園勸我買(mǎi)茅臺(tái)，他說(shuō)，太好了，發(fā)展前景無(wú)限。當(dāng)時(shí)聽(tīng)聽(tīng)而過(guò)；這次去遵義茅臺(tái)，發(fā)現(xiàn)已漲到251元（1734元），又去電問(wèn)林園老師，才知道他136萬(wàn)股茅臺(tái)依然長(zhǎng)期持有著，真乃神人也。

（現(xiàn)價(jià)317元，加剛分完的6.1元紅利，為323元，復(fù)權(quán)后為1900多元）。

在茅臺(tái)鎮(zhèn)寫(xiě)的一文在博客上一發(fā)，香港“滬港通”人士買(mǎi)了一星期貴州茅臺(tái)，等發(fā)現(xiàn)時(shí)，已漲到280元了。

（香港同胞的認(rèn)真、學(xué)習(xí)，專(zhuān)研精神永遠(yuǎn)值得我們學(xué)習(xí)。）林園乃中國(guó)股市又一巴菲特式人物，近日，我將邀請(qǐng)他到上海講學(xué)，他也已答應(yīng)了。真的應(yīng)好好向他學(xué)習(xí)啊！

不過(guò)，好的股票鳳毛麟角，幾千家中僅幾十家，百分之80的投資者是虧損的。所以沒(méi)有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人，還是投資買(mǎi)房穩(wěn)妥?。ǖ⒁猓翰⒉恢鲝埇F(xiàn)價(jià)去買(mǎi)貴州茅臺(tái)和北上廣深房產(chǎn)，畢竟很高很高了。賣(mài)二線城市房產(chǎn)都挺好的，泰安、長(zhǎng)沙、成都真好?。?/span>

 高房?jī)r(jià)還能持續(xù)多久？誰(shuí)又將成為房子接盤(pán)俠？

作者：海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷，摘自《大城市化和居民加杠桿能支撐房?jī)r(jià)多久》

1、房?jī)r(jià)或許可以連續(xù)上漲20年，但總是有頂?shù)?，屆時(shí)不是你想賣(mài)就能賣(mài)得掉。

2、20年后，誰(shuí)來(lái)為你的房子接盤(pán)？當(dāng)我們這一輩人要退休的時(shí)候，要賣(mài)掉房子的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)房子的富余，那時(shí)候的價(jià)格一定會(huì)往下走，中國(guó)會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的多余。

一、房?jī)r(jià)或許可以連續(xù)上漲20年

房?jī)r(jià)何時(shí)出現(xiàn)向下拐點(diǎn)，確實(shí)不好預(yù)測(cè)，就像預(yù)測(cè)股市何時(shí)見(jiàn)頂或何時(shí)見(jiàn)底一樣，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的因素太多，政策也會(huì)調(diào)控或管制市場(chǎng)，你能預(yù)測(cè)準(zhǔn)政府可能采取哪些極端政策嗎？

房產(chǎn)稅不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌

有人問(wèn)房產(chǎn)稅推出是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌？我覺(jué)得應(yīng)該不會(huì)，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)目前高度依賴房地產(chǎn)，政府應(yīng)該不會(huì)搬起石頭砸自己的腳。發(fā)達(dá)國(guó)家有三大縮小貧富差距的稅：房產(chǎn)稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅，這三大稅中國(guó)目前都沒(méi)有征收，房產(chǎn)稅只是長(zhǎng)期試點(diǎn)。一般國(guó)家把這些稅種納入到稅收體系中正常運(yùn)作，而中國(guó)則往往把這些稅種當(dāng)成政策導(dǎo)向，具有較強(qiáng)的功利性。

觀察房?jī)r(jià)見(jiàn)頂?shù)拇翱谟腥齻€(gè)

不過(guò)，我覺(jué)得需要關(guān)注的是居民購(gòu)房的杠桿率情況，房貸余額的變化是一個(gè)觀察窗口，盡管居民還可以通過(guò)民間融資來(lái)購(gòu)房。

 假如2017年居民新增房貸的規(guī)模比2016年繼續(xù)提高30%以上，那我覺(jué)得可能會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似2015年6月份的股災(zāi)情形了，那時(shí)也是股市的場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外雙向融資猛增，政策一收緊，則市場(chǎng)大跌。目前看，政策上已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，防患于未然，效果如何，還需要觀察。

此外，通脹率的變化也是一個(gè)觀察房?jī)r(jià)變化的窗口。

 今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行至今，CPI應(yīng)該低于年初預(yù)期，但全球性的貨幣超發(fā)問(wèn)題始終是存在的，因此，CPI何時(shí)起來(lái)，也是關(guān)系到貨幣政策何時(shí)收緊的問(wèn)題。貨幣政策一旦收緊，則利率上升，對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)面沖擊肯定會(huì)有的。不過(guò)，目前似乎存在一定的悖論，即貨幣超發(fā)已經(jīng)那么多年了，其效應(yīng)主要體現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格的上漲，包括近期的貴金屬和石油等部分大宗商品價(jià)格的上漲。但中國(guó)的CPI與GDP關(guān)聯(lián)度更大，而M2則與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度更大些。若GDP起不來(lái)，則CPI也不用太擔(dān)心。很多問(wèn)題存在卻僵持著。

觀察房?jī)r(jià)變化的第三個(gè)窗口，可能是金融機(jī)構(gòu)之間會(huì)否出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，或者是其他資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破滅會(huì)否導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的引火燒身。

 實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣已經(jīng)成為共識(shí)，債務(wù)規(guī)模不斷上升，盡管問(wèn)題主要出在企業(yè)債務(wù)層面，而企業(yè)債務(wù)主要表現(xiàn)為國(guó)企的債務(wù)，但國(guó)企有政府信用作為背書(shū)，故企業(yè)高債務(wù)之下似乎還是看不到爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因。不過(guò)，這些年來(lái)，金融機(jī)構(gòu)之間的交易規(guī)模驚人增長(zhǎng)，不管是表外業(yè)務(wù)還是表內(nèi)業(yè)務(wù)，不管是通道業(yè)務(wù)還是委外業(yè)務(wù)，同業(yè)業(yè)務(wù)的規(guī)模都是逐年增大，各類(lèi)產(chǎn)品存量規(guī)模也越來(lái)越大。但所有交易產(chǎn)品的背后，都是有具體資產(chǎn)作為支撐的，假如某類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格，如信用債出現(xiàn)大幅下跌，那么，金融機(jī)構(gòu)既要應(yīng)對(duì)相關(guān)產(chǎn)品的兌付壓力，又要承受砸在手里資產(chǎn)的流動(dòng)性缺失風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)同業(yè)之間的信用風(fēng)險(xiǎn)，那這風(fēng)險(xiǎn)可就大了。這些年來(lái)，金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債表都在做大，杠桿率都在提升，因?yàn)橛麎毫Χ荚谠龃?。?dāng)年次貸危機(jī)中美國(guó)雷曼兄弟的破產(chǎn)就是一例。

因此，房?jī)r(jià)或許可以連續(xù)上漲20年，但總是有頂?shù)?，無(wú)論政策怎樣調(diào)控，市場(chǎng)總有市場(chǎng)的波動(dòng)鐵律，全世界沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)能夠走L型。

隨著人口老齡化和流動(dòng)人口的減少，作為耐用消費(fèi)品的房子的需求總是下降的，一輪房地產(chǎn)周期大致都是18-25年，包括上漲和下跌全過(guò)程。當(dāng)然，除了關(guān)注房?jī)r(jià)何時(shí)見(jiàn)頂?shù)母鱾€(gè)窗口之外，房地產(chǎn)的流動(dòng)性更值得關(guān)注，因?yàn)闃鞘胁煌诠墒?，前者的流?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，屆時(shí)不是你想賣(mài)就能賣(mài)得掉。

二、20年后，誰(shuí)來(lái)為你的房子接盤(pán)？

作者：中歐國(guó)際工商學(xué)院金融與會(huì)計(jì)學(xué)教授芮萌，摘自《20年后，誰(shuí)來(lái)為你的房產(chǎn)接盤(pán)？》

有一次，在和夫人吃飯的時(shí)候聊到了退休的話題。當(dāng)計(jì)劃中的65歲來(lái)臨，想把房子或者股票賣(mài)掉以安享晚年時(shí)，是否有人愿意接盤(pán)房子和股票？

對(duì)一個(gè)普通的中國(guó)家庭來(lái)講，大多數(shù)的財(cái)富都投資在了不動(dòng)產(chǎn)即房地產(chǎn)。人口結(jié)構(gòu)到底怎樣來(lái)影響房地產(chǎn)投資的回報(bào)呢？首先我們來(lái)看一下誰(shuí)有能力來(lái)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。

對(duì)一個(gè)成人來(lái)講，他的第一次置業(yè)的時(shí)間基本在成家立業(yè)時(shí)的30歲。30歲到40歲之間，家庭規(guī)模可能增加了，有了一到兩個(gè)孩子，原來(lái)第一次置業(yè)的房子已經(jīng)不夠大了，需要改善住房，所以我們發(fā)現(xiàn)在42歲的時(shí)候，又出現(xiàn)了第二次置業(yè)的高潮。但是到了65歲，當(dāng)孩子已經(jīng)大學(xué)畢業(yè)，已經(jīng)離開(kāi)這個(gè)家的時(shí)候，就不需要住原來(lái)那么大的房子了。很多人會(huì)把原來(lái)大的賣(mài)了，換一個(gè)小的。所以在一個(gè)國(guó)家，它的人口結(jié)構(gòu)當(dāng)中30歲到40歲的人群比例越高的時(shí)候，它對(duì)房地產(chǎn)的需求越大。

以美國(guó)為例，這張圖說(shuō)明的是美國(guó)30歲到44歲占人口的比重與房?jī)r(jià)指數(shù)的關(guān)系，隨著30歲到44歲的人口比例的上升，它的房地產(chǎn)指數(shù)的價(jià)格在上升，反之在下降。

在我們過(guò)去十年當(dāng)中，恰恰是中國(guó)30歲到40歲的人口比重不斷增加的十年，所以在過(guò)去十年中，一線城市房地產(chǎn)的價(jià)格翻了10倍，背后有它經(jīng)濟(jì)學(xué)的原因。

當(dāng)下，中國(guó)的人口紅利在慢慢消失。人口紅利衡量的指標(biāo)有兩種，一種是人口中18歲到64歲之間的勞動(dòng)力的比例從2010年開(kāi)始下降。因此，過(guò)去五年當(dāng)中，大家都會(huì)明顯地感覺(jué)到中國(guó)的勞動(dòng)力成本越來(lái)越貴。

第二個(gè)來(lái)衡量人口紅利的消失的依據(jù)是中國(guó)1-15歲青少年的比例。在國(guó)際上，當(dāng)1歲到15歲占總?cè)丝诘谋戎亟橛?5%到18%時(shí)稱為嚴(yán)重少子化的現(xiàn)象，中國(guó)已經(jīng)從70年代的42%下滑到了今天的16%，已經(jīng)落入了聯(lián)合國(guó)認(rèn)為嚴(yán)重少子化的現(xiàn)象。

當(dāng)人口紅利消失的時(shí)候，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求自然會(huì)下降。中國(guó)普通家庭擁有房子的比例是多少？如果我們把父母的房子都加在里面，中國(guó)房屋的擁有率是在90%以上，而全世界平均比例為50%—60%。另一個(gè)指標(biāo)就是看人均居住面積：全世界人均居住面積是20平方米，按照官方的數(shù)據(jù)，中國(guó)去年的人均居住面積已達(dá)33平方米。

所以房屋的擁有率和居住面積這兩個(gè)指標(biāo)都說(shuō)明在不久的將來(lái)，或許在2020年或者是2030年，當(dāng)我們這一輩人要退休的時(shí)候，要賣(mài)掉房子的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)房子的富余，那時(shí)候的價(jià)格一定會(huì)往下走，中國(guó)會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的多余。