（一）查實征收

個人所得稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－合理費用）×20%

 1.營改增前

（1）轉(zhuǎn)讓收入：為個人轉(zhuǎn)讓房屋的實際成交價格或稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入。

（2）房屋原值：個人購得該房屋時實際支付的房價款以及繳納的相關(guān)稅費。

（3）合理費用：為個人轉(zhuǎn)讓該住房時繳納的稅金及有關(guān)合理費用。個人轉(zhuǎn)讓該住房時繳納的稅金是指實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。有關(guān)合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

2.營改增后

（1）轉(zhuǎn)讓收入：為個人轉(zhuǎn)讓房屋不含增值稅的收入。免征增值稅的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

（2）房屋原值：個人購得該房屋時實際支付的房價款以及繳納的相關(guān)稅費，包括購入房屋時支付的增值稅。

（3）合理費用：為個人轉(zhuǎn)讓該房屋時繳納的稅金及有關(guān)合理費用，不包括本次房屋轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

（二）核定征收

個人所得稅＝轉(zhuǎn)讓收入×核定征收率（住宅：1%；非住宅2%）

1.營改增前：轉(zhuǎn)讓收入為個人轉(zhuǎn)讓房屋的實際成交價格或稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入。

2.營改增后：轉(zhuǎn)讓收入為個人轉(zhuǎn)讓房屋不含增值稅的收入。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅價格或收入的，核定的計稅價格或收入不含增值稅。免征增值稅的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

舉例說明

王某銷售購買的普通住宅（不足2年），含稅銷售額100萬元，征收率5%，在核定征收情況下，應(yīng)繳納多少個人所得稅？

營改增前

1000000 ×1%=10000元

營改增后

不含增值稅收入=1000000 /（1+5%）=952381 元

應(yīng)納個人所得稅= 952381 × 1% = 9523.81元

營改增后減稅：10000-9523.81=476.19元

應(yīng)納個人所得稅＝（租金收入－可扣除費用）×適用稅率（10%或20%）

1.營改增前

（1）租金收入是指個人出租自有房屋實際取得的租金。

（2）可扣除費用，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》（國稅函[2002]146號）的規(guī)定，依次扣除以下費用：

①財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費，即納稅人實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、印花稅等稅金。

②由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用；

③稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

2.營改增后

（1）租金收入：為不含增值稅收入。免征增值稅的，租金收入不扣減增值稅額。

（2）可扣除費用，仍應(yīng)按照國稅函[2002]146號規(guī)定的的次序進(jìn)行扣除。其中，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

舉例說明

王某出租自有住房取得全年租金收入6萬元，當(dāng)月應(yīng)繳納多少個人所得稅？

營改增前

個人出租房屋取得的租金收入可在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹞催_(dá)3萬元的，可以免征營業(yè)稅及附加稅。

房產(chǎn)稅=60000×4%=2400

應(yīng)納個人所得稅為每月租金收入扣除已繳納的稅費后，再減除稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)，再乘以適用稅率得出每月應(yīng)納個人所得稅，再乘以租賃月份數(shù)，得到該筆租金收入應(yīng)納個人所得稅。

應(yīng)納個人所得稅=（5000-200）×（1-20%）×10%×12=4608元

營改增后

個人出租房屋取得的租金收入可在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3 萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

不含增值稅收入= 60000/（1+5%）=57143元

房產(chǎn)稅=57143×4%=2285元

應(yīng)納個人所得稅為每月租金收入扣除已繳納的稅費后，再減除稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)，再乘以適用稅率得出每月應(yīng)納個人所得稅，再乘以租賃月份數(shù)，得到該筆租金收入應(yīng)納個人所得稅。

應(yīng)納個人所得稅=（57143÷12-2285÷12）×（1-20%）×10%×12=4389元

營改增后減稅

4608-4389=219元

保險營銷員和證券經(jīng)紀(jì)人取得的傭金收入，應(yīng)按照“勞務(wù)報酬所得”項目繳納個人所得稅。

1.營改增前

以一個月內(nèi)取得的傭金收入為一次收入，其每次收入先扣除展業(yè)成本，再扣除實際繳納的營業(yè)稅及附加，余額按照個人所得稅法規(guī)定計算繳納個人所得稅。其中，展業(yè)成本的比例為每次收入額的40%。

2.營改增后

在計算個人所得稅時，保險營銷員和證券經(jīng)紀(jì)人取得的傭金收入為不含增值稅收入，其展業(yè)成本的計算基數(shù)是不含增值稅的傭金收入。

舉例說明

王某是一名證券公司的經(jīng)紀(jì)人，2016年7月取得傭金收入3.5萬元，計算其應(yīng)納的個人所得稅。

營改增前

傭金收入中展業(yè)成本為35000×40%=14000元

應(yīng)納營業(yè)稅及附加35000×5.6%=1960元

應(yīng)納個人所得稅（35000-14000-1960）×（1-20%）×20%=3046.4元

營改增后

將傭金收入換算為不含增值稅收入

35000/（1+3%）=33981

傭金收入中展業(yè)成本為33981×40%=13592.4元

應(yīng)納增值稅及附加33981×3.36%=1141.8元

應(yīng)納個人所得稅（33981-13592.4-1141.8）×（1-20%）×20%=3079.5元

因營改增后，增值稅稅負(fù)下降，因此整體稅負(fù)下降。